西華館（11坪回到房價高點的93折，16坪型回穩速度較慢） 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 10608 14/18 710 11.56 否 0 61.42 10606 14/18 700 11.34 否 0 61.73 10603 14/18 880 16.61 否 0 52.98 10602 11/18 700 11.28 否 0 62.06 10602 14/18 665 10.73 否 0 61.98 10601 9/18 651 10.95 否 0 59.45 10512 11/18 680 11.13 否 0 61.10 10509 7/18 680 11.77 否 0 57.77 10509 17/18 932 16.61 否 0 56.11 西華館11坪型的價格已經穩定，16坪型比較大單位的價格回升速度比較慢，市區800萬以下的物件相對稀少，8~10月份有不少詢問的來電，幾乎這樣的總價都落於碧潭有約.西華館.湯泉三個社區，三個社區加起來可以選擇的物件在9件以內。 三個社區的套房產品的價格都已經回升，低總價的客戶也在今年下半年陸續進場。今年買房絕對是比去年高出些，但是也好過明年買。現在購買的價格已經是房市最高點的九三折，今年還是有聽到不少房市要崩跌的聲音，就跟股市很多散戶看到萬點就在放空，現在已經近11000點了，台積電已經幾乎被外資持有，行情就是在半信半疑中發生，相信今年還在觀望的，明年會更觀望，因為你需要再花更多的成本購買。 晶華館（價格回到房市高點的均價，尚未突破最高點） 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 10609 27/29 2550 36.77 是 200 63.91 10504 27/29 2558 43.04 否 0 59.43 10504 12/29 2140 36.88 否 0 58.03 10501 23/29 2560 38.94 是 200 60.61 10411 3/29 3030 47.11 是 200 60.07 10409 5/29 2686 47.62 否 0 56.40 10408 7/29 3606 55.07 是 200 61.85 10403 20/29 2838 38.92 是 200 67.78 10403 28/29 2350 37.77 否 0 62.22 晶華館也是一樣，又回到6字頭的基本盤，很多客戶一直覺得去年的價格才是行情，當你以去年的價格為基礎出價，屋主連見面談的意願都沒有，表示過去的價格已經不是現在的『行情』，隨便都可以舉出今年的成交價格比去年高的例子，大概可以舉出500件沒有問題，這個月北新路二段的4F公寓都成交49.5萬，一些預售案都開始開7-8字頭，市場沒有讓利這回事，一直以來就是買賣角力就是誰佔優勢，誰就大膽喊價。 目前晶華館市場最高價出現在104年3月份72.99萬＆74.01萬，尚未被突破，扣除這兩筆離群交易，晶華館已經回到房市高點的均價水位。 合環御景（最近期成交紀錄已經接近60萬） 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 10609 14/21 2900 47.19 是 200 57.22 10607 17/22 5188 88.55 是 400 54.07 10607 8/22 2945 47.04 是 200 58.35 10607 10/22 2600 41.52 是 200 57.80 10605 17/22 3777 61.67 是 400 54.76 10601 9/20 3200 55.38 是 200 54.17 10510 18/21 3750 60.4 是 400 55.46 10509 16/21 2800 47.19 是 200 55.10 10507 16/20 2680 43.44 是 200 57.09 10506 15/20 2600 43.44 是 200 55.25 10505 13/22 2400 41.52 是 200 52.99 10501 15/21 3700 60.4 是 200 57.95 10412 7/21 2740 47.19 是 200 53.82 10412 14/21 4720 84.94 是 400 50.86 合環御景一樣價格回穩，比較獨特的是御景8F在今年7月份以2945萬（單價：58.35萬）成交，在這個月又移轉了一次，成交價格約3000萬，等於行情已經到59.52萬。一年的時間，同樣是41.52坪型的C2.D2，要比去年同期多準備200萬的預算。 房地合一會縮減市場的供給，以最近園頂的案例來看，供給的比例並不高，屋主在極短期間出售，目的就是以平盤為預期，最差狀況為小賠，以去年的價格出價，大部分等於直接讓短期因為特殊需求而賣屋的屋主大失血，因為至少有6%~10%的損失，而且再加上仲介費用3%~4%，屋主自然沒有洽談意願。 玉上園（價格呈現穩定，距離房市高點均價48~52萬，相去不遠） 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 10609 11/26 2200 44.61 是 200 44.83 10609 11/14 1900 38.86 是 180 44.26 10609 17/23 2460 45.82 是 200 49.32 10607 14/14 4130 70.02 是 380 53.56 10607 21/26 2350 44.6 是 180 48.65 10607 4/14 1785 38.34 否 0 46.56 10607 7/27 2350 44.6 是 180 48.65 10607 23/23 2050 39.43 否 0 51.99 10606 21/23 1630 35.07 否 0 46.48 10606 19/23 2470 45.82 是 200 50.44 10606 11/27 2650 55.68 是 180 44.36 10606 21/23 1920 35.07 是 180 49.62 10606 2/23 1995 43.32 是 180 41.90 10605 21/26 1565 28.85 是 200 47.31 10605 9/27 1440 25.85 否 0 55.71 10605 13/27 2650 55.68 否 0 47.59 10605 25/27 2860 55.68 是 200 47.77 10605 7/26 2000 41.63 是 180 43.72 三房回到46~50萬的成交區間，55.68坪的小四房價格也攀升至44~47萬，GH棟別的價格落在44~46.7萬之間。玉上園的物件也減少許多，目前維持穩定的狀態，反倒是美河市現在三房四房價格還有些混亂。 園上園（少數今年度委靡不振的社區，比去年的價格還低） 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 10608 20/26 1212 23.14 否 0 52.38 10606 22/26 2088 46.94 是 160 41.07 10605 13/26 2030 46.94 是 160 39.84 10605 26/26 5060 123.6 是 380 37.86 10604 5/26 1780 44.24 是 180 36.17 10604 11/26 1900 45.62 是 180 37.70 10510 24/24 3900 96.28 是 360 36.77 10510 6/26 2188 46.94 是 160 43.20 園上園是少數今年表現比去年糟糕的社區，46.94坪朝南座向是社區三房最好的座向，但是前一陣子釋出相當的多，每個屋主都在調價，求盡快出售，多殺多的結果，B6-22F僅以2088萬（單價：41.07萬），相較去年成交同座向的6F2188萬，更高的樓層，更的成交總價，在房市高點時，這樣的物件成交價格大概在2350～2450萬，現在相當於是高點時的87折。 台北人 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 10609 6/12 1330 27.95 是 170 41.50 10605 12/12 1220 23.48 是 170 44.72 10603 9/12 1100 23.48 否 0 46.85 10602 9/12 1138 22.37 是 170 43.27 10511 12/15 2018 43.16 是 170 42.82 10505 3/15 1720 36.04 是 160 43.29 10504 15/15 2100 45.1 是 160 43.02 10504 11/12 1130 27.37 否 0 41.29 10503 5/12 1150 27.07 是 170 36.20 均價集中在44~45萬之間為大宗，無持續破底的3字頭出現。價格也暫時沒有再往上提升，社區釋出數量大幅度降低在6件以內。 整體價格表現超過園上園，成交的價格接近玉上園GH棟的成交單價水位。短期間供給萎縮但是價格沒有辦法再突破性上升，應該是受限於園頂的關係，園頂目前A2中樓層兩房約成交52-53萬，三房成交均價在48~50萬之間。 外在環境拉進來看，台北人的替代產品為園頂.園上園.玉上園偏後段的棟別，加起來這些物件約有30~40件，可能因此抑制了台北人上漲的動力。 結論 整體七張商圈的價格有明顯的回穩，包含寶徠花園低樓層已經有61萬以上的紀錄，去年高樓層跌破60萬，今年度低樓層已經成交價格都比去年高樓層來得高。 下半年度的成交難度提升很多，行情一直在往上攀升，越晚購買的觀望買方，時間成本越高，最後有部分就轉為租屋，今年房地產沒有悲觀的理由，業務員業績明顯反應，熱度介於103年左右的交易活絡度，已經非104~105年度的一灘死水。
