1月成交行情探討2 (複製) 這個月房地合一的方案暫時有個眉目。講真的，智偉對於政治沒有什麼偏好，但是覺得這個政府的所作所為真的是讓我國競爭力嚴重下滑的主因，每年都先丟個風向球出來，造成人心惶惶，最後故意製造出有房階級與無房階級的對立，以居住正義之名合理加稅。如果沒有宏觀的想法，加了稅也只是給你們浪費掉，而且每次都要讓我們房地產業者幫你們背這個黑鍋，真的很不爽。

【區公所商圈探討 買屋賣屋找智偉 0921-119-034】

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價 坪數 車位 車位價格 建坪單價
長虹峰華 10401 4/15 4260 74.17 是 250 54.06
長虹峰華 10311 12/15 4900 81.87 是 470 54.11
長虹峰華 10309 13/15 5150 81.64 是 440 57.69
長虹峰華 10308 15/15 5000 74.16 是 220 64.46
長虹峰華 10203 14/15 5000 81.64 是 450 55.73
長虹峰華 10202 14/15 4406 74.41 是 430 53.43
長虹峰華 10201 13/15 4398 74.4 是 250 55.75
長虹峰華 10112 14/15 4478 74.16 是 430 54.58
長虹峰華 10112 14/15 4600 81.87 是 430 50.93
長虹峰華 去年秋天有一度價格往上竄升不少，但是最近兩筆又回到高樓層54~55萬左右的水位，低樓層僅僅52~53萬的水位。目前五峰重劃區還不完全，入住率也還不夠高，訪客的集客率也不高。加上坪數蠻大的，低樓層就算賣相對高價也無法把握高樓層的買方一定會出高價，所以屋主遇到誠意買方還是見好就收吧！因為總價從4200~9999萬，客戶相當得難以掌握。不過長虹峰華的A2-4F的成交紀錄還是有助於大家瞭解這個區塊地板價大概在那個位置。
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價 坪數 車位 車位價格 建坪單價
春池吉品 10401 12/22 1125 24.09 否 0 46.7
春池吉品 10307 20/22 1115 22.22 否 0 50.18
春池吉品 10302 18/22 1141 22.22 否 0 51.35
春池吉品 10301 13/22 628 12.86 否 0 48.83
春池吉品 10208 21/22 1603 30.27 是 200 46.35
春池吉品 10204 14/22 558 12.2 否 0 45.74
春池吉品 10203 19/22 1560 29.64 是 200 45.88
春池吉品 10201 4/22 1322 30.27 否 0 43.67
春池吉品 的價格在去年達到一個高點，目前回到102年~103年初的價格水平。現在整體新店的價格算是持平居多，但是公寓的價格正在飆升，公寓跟電梯的價格還是要有所區隔出來，現在的公寓價格破45萬以上一堆，還有不少破50萬了，對比現在電梯的價差太小了，房地合一的議題結束後，應該會拉大差距。以過往的經驗來看，精華區的公寓單價約為電梯單價的7折，也就是說明德路公寓43萬左右時，群星會大概會落在61.4萬左右。現在則是縮小到78~79折，不是電梯被低估就是這些熱門公寓被高估得太多了。
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價 坪數 車位 車位價格 建坪單價
天闊 10401 28/32 1320 29.72 否 0 44.41
天闊 10312 29/36 4150 89.33 是 300 43.1
天闊 10311 3/32 2080 44.49 是 140 43.61
天闊 10310 31/36 1900 37.23 否 0 51.03
天闊 10310 20/32 1938 42.99 否 0 45.08
天闊 10309 12/36 2100 41.76 是 200 45.5
天闊 10308 11/36 1480 30.63 否 0 48.32
天闊 10307 5/34 2350 54.35 否 0 43.24
天闊 10307 4/36 1460 30.63 否 0 47.67
天闊 10306 23/36 1338 26.81 否 0 49.91
天闊 10305 3/36 1238 26.81 否 0 46.18
天闊 10305 6/34 1740 37.2 否 0 46.77
天闊 10304 2/36 1250 26.82 否 0 46.61
天闊 10303 14/36 2920 68.65 是 300 38.16
天闊 10302 3/32 1460 30.22 否 0 48.31
天闊 10302 8/32 2010 42.71 否 0 47.06
天闊 10301 35/36 1930 37.9 否 0 50.92
天闊 10301 23/34 975 18.84 否 0 51.75
天闊 10301 2/34 1300 28.69 否 0 45.31
天闊 今年度的價格比較低，過往26~30坪型的產品基本上都會站穩46~50萬區間，去年底到今年初成交的三筆都跌破了這個區間，集中在43~45萬間。這也意謂著天闊並非強勢產品，在房地產比較混沌不清的狀況，均價下修6%～7%左右。 智偉以另外一個角度來看，自住者寧願去買中正路247巷的公寓，也是買43~45萬，為什麼不考慮天闊呢？天闊的管理費也是相對便宜，又有大樓管理，底下有大潤發，7-11，這樣對比起來一些區域的公寓真的漲得沒有什麼理由。

【總站商圈探討 買屋賣屋找智偉 0921-119-034】

如果以投資置產的角度來看，七張.區公所是比較好的選擇，十四張也可以，不過要偏向更長期的投資策略。至於總站跟大坪林可能就相對沒有那麼合適。因為沒有什麼利多跟發展，現在的市場就是個試驗場，在這個時期，價格容易被議到破盤價格的產品，心態不是住很久的想法，有投機心態的朋友，勸你不要去買。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價 坪數 車位 車位價 建坪單價
碧潭有約 10401 5/27 2300 42.65 否 0 53.93
碧潭有約 10311 12/17 4050 67.17 是 220 57.02
碧潭有約 10310 4/27 1650 26.87 否 0 61.41
碧潭有約 10310 10/19 900 14.15 否 0 63.6
碧潭有約 10309 19/27 1753 26.81 否 0 65.39
碧潭有約 10309 14/19 855 13.64 否 0 62.68
碧潭有約 10309 22/27 2856 43.95 否 0 64.98
碧潭有約 10307 5/27 1780 28.66 否 0 62.11
碧潭有約 10307 9/19 926 14.71 否 0 62.95
碧潭有約 10305 14/19 857 12.52 否 0 68.45
碧潭有約 10303 18/19 1072 14.89 否 0 71.99
碧潭有約 10301 15/19 840 12.77 否 0 65.78
碧潭有約 10301 12/19 890 11.57 否 0 76.92

碧潭有約 已經算是總站比較強勢的產品，現在可以抓到套房型產品中低樓層大概62~64萬，比較好條件的產品可能落到68萬左右。兩房產品則是中低樓層60~62萬，高樓層落到64~66萬。三房比較低的樓層就滑落到52~54萬間，這也可以說明國璽為什麼滯銷的原因。因為連碧潭有約的三房都掉到這樣可口的價格，消費者會先去洽談碧潭有約。加上極麗跟碧潭之丘，這陣子都有下修，其實也說明了新店的蛋華區到區公所就極限了。投資的角度，價格落差不大的情況下，琢青會比總站周遭的預售屋產品更為合適。

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價 坪數 車位 車位價格 建坪單價
愛上碧潭 10401 5/12 1860 36.67 是 180 45.81
愛上碧潭 10207 6/12 1238 24.55 否 0 50.43
愛上碧潭 10206 5/12 1065 20.59 否 0 51.72
愛上碧潭 10112 8/12 1832 41.1 是 180 40.19
愛上碧潭 10111 5/12 1275 24.6 否 0 51.83
愛上碧潭 兩房成交的價格上了50萬很久了，三房的部分小小上揚，比一年半前成長了12%左右，對比先前每年都成長10%以上的精華區，這個區塊的房價成長沒有很多。 總站目前的價格跟湯泉成交價格差不多，但是這裡有更多的預售屋即將轉為成屋，價格僅要50~53萬左右。想要購屋的朋友，又不願意被屋主賺錢的朋友，往這邊看看吧！以前有聽過一些老前輩講過一個理論，一個強勢的預售屋，在交屋前可以換手4次，而且每次換手都可以讓前後的接手者都賺到錢，強勢的物件，永遠沒有所謂的高點，因為需求很大，會一直突破新高價。

【十四張商圈探討 買屋賣屋找智偉 0921-119-034】

地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價 坪數 車位 車位價格 建坪單價
湯泉一期 10401 10/14 945 17.62 否 0 53.63
湯泉一期 10401 7/14 3170 57.51 是 200 51.64
湯泉一期 10312 8/14 6785 131.7 是 200 50
湯泉一期 10304 8/14 3530 66.52 是 200 50.06
湯泉一期 10304 11/14 3070 58.51 是 160 49.74
湯泉一期 10303 13/14 2020 34.88 是 160 53.33
湯泉一期 10303 8/14 4278 96.99 是 320 40.81
湯泉一期 10302 10/14 1980 36.03 是 160 50.51
湯泉一期 10212 5/14 930 17.62 否 0 52.78
湯泉一期 10210 8/14 886 17.62 否 0 50.28
湯泉一期 的價格很穩固，基本上要去湯泉一期看屋，仲介說要50萬才有機會買到，這句話是沒有問題的。一期的價格離散程度明顯小於二期。 即使經歷了2014年的房市混亂，湯泉一期的價格沒有任何的改變，加上越來越便捷的生活機能跟未來十四張的發展，這裡的屋主的信心還遠高於區公所的潤泰遠景或是天闊等社區。
地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價 坪數 車位 車位價格 建坪單價
湯泉二期 10401 5/14 938 18.09 否 0 51.85
湯泉二期 10401 2/14 1750 39.62 是 160 40.13
湯泉二期 10312 6/14 1785 31.29 是 160 51.93
湯泉二期 10312 10/14 1780 31.86 是 160 50.85
湯泉二期 10312 3/14 2650 59.42 是 160 41.91
湯泉二期 10311 14/14 1780 32.53 是 160 49.8
湯泉二期 10311 5/14 690 16.1 否 0 42.86
湯泉二期 10311 5/14 790 15.32 否 0 51.57
湯泉二期 10310 12/14 3000 58.2 是 160 48.8
湯泉二期 10310 13/14 1730 31.29 是 160 50.18
湯泉二期 10309 14/14 937 16.85 否 0 55.61
湯泉二期 10308 11/14 756 16.1 否 0 46.96
湯泉二期 10308 13/14 680 12.83 否 0 53
湯泉二期 相對混亂很多，價格有時候可以撿到40初頭萬，當然戶數多，面向有面社區中庭跟面河，以及面高架橋各種多元面向都是原因之一。 整體均價還是往上成長，湯泉的管理為社區加分了不少，美河市的管理一直是致命傷，管理向湯泉看齊，價格可以在拉大不少，現在美河市均價大概55~62萬居多，其實應該可以表現得更好才是。 2014-12-24-234157-26