中和指標建案-冠德大境｜任勝的房地產手記

逆境中的黑馬，冠德大境如何在2015年達到熱銷？

正確的價格定位跟地點，配合上合適的產品規劃

是冠德大境在2015年熱銷的主因。冠德大境由冠德建設與臺北市政府合蓋，從景安路往永和（北向）可以看到台北101的景觀視野，從景安路往南勢角（南向）看可以看到山景。

在景安捷運站同方向的為冠德大境-『麗境』，對面靠近明仁街景新街的為冠德大境-『美境』。麗境左手邊為23F（市政府所有），右手邊為B棟21F ; 美境左手邊為A棟25F，右手邊為28F（市政府所有），冠德建設可以銷售的部分為麗境B棟以及美境A棟。

冠德大境在哪裡？

美境的位置在景安路157號旁邊（地號為中和區新和段140.142地號），麗境的位置在景安路128號旁（地號為中和區南山段631.781.783地號）。距離景安捷運站的距離都很近，步行時間在兩分鐘內都可以到達。

交通優勢：未來『中和新蘆線』＆『環狀線』即將在景安站交匯，到板橋或是機場捷運線-五股工業區站，都會方便許多。

另外冠德大境距離台64的匝道口約500公尺，到達板橋或是新店也很方便。5分鐘的車程可以達國道三號，北至新店.木柵.南港.汐止，南至土城.鶯歌.大溪。

冠德大境的產品規劃

冠德大境美境部分公設比27%，麗境部分公設比31%，都低於一般的新推案34~39%。兩塊基地規劃都破千坪，在機能便捷的中永和真的很少見。

兩邊的公設都配有冠德圖書館，定期與天下雜誌合作，定期更新藏書。社區的住戶都會贈送相當數量的天下文化叢書，對於喜好閱讀的朋友來說，非常的實用。其他公設配置例如：健身房.KTV.視聽室.桌撞球室以及頂樓的空中花園區都很齊全。

大廳挑高為5米2，標準平面層室內高度為3米4，一層四戶，戶戶都有開窗。美境的規劃為46坪/60坪的規劃，朝北面向A3＆A5坪數為46.14坪，朝南面向A1&A2坪數為60.49坪 ; 麗境的規劃則是42坪/56坪的規劃，朝北面向B5＆B6坪數為42.28坪，朝南面向B1&B3坪數為56.15坪。車道出入位置

美境

是從

明仁街

進出，而

麗境

是由

景安路132巷

進出。

冠德大境主力銷售坪數為三房跟四房，各戶配一個機車位，搭配購買一個平面車位。外觀基座為石材打造，三樓以上外觀為二丁掛配置。外部園藝植栽配置櫻花跟楓樹。

冠德大境基本資料
投資興建	冠德建設股份有限公司
建築規劃	三門聯合建築師事務所＆冠德建設規劃
景觀規劃	三門聯合建築師事務所
公設室內裝潢	珩荷空間設計有限公司
燈光設計	袁宗南照明設計事務所
機電規劃	正宜聯合技師事務所＆冠德建設規劃
營造施工	根基營造-甲級營造廠
使用分區	住宅區
結構	RC
基地	美境 1427.79坪 / 麗境 1053.41坪

冠德大境的定價合理嗎？

冠德大境周遭生活區域的主要是圍繞著景安路.明仁街.景新街.南華路等生活圈，智偉抓出了景安路的成交行情大概10年的電梯成交價格落在5字頭居多，目前看來最高價在57.11萬，最低價在45.17萬。

拉出旁邊周遭人給予蠻高評價的南華路，單價幾乎都快成交到60萬上下。其中知名度最高的應該是台北NEWS，主力坪數在27~56坪，屋齡已經12年了，但是社區的維護管理都很不錯，社區凝聚力很強，成交均價甚至比捷運共購宅-美麗景安還高。

景安路104年成交行情
交易時間	路段	樓層/總樓層	房屋坪數	總價	車位價	房屋單價	屋齡
104/02	31~60號	3/15	44.28	2200	200	45.17	9
104/04	1~30號	13/15	37.97	2152	200	51.41	9
104/04	61~90號	11/12	20.45	1168	0	57.11	7
104/06	247巷1~30號	11/14	20.1	1100	0	54.73	7

南華路104年成交行情
交易時間	路段	樓層/總樓層	房屋坪數	總價	車位價	房屋單價	屋齡
10404	1~30號	5/14	42.55	2080	200	44.18	14
10404	1~30號	14/14	44.03	2738	200	57.64	12
10403	1~30號	12/14	27.08	1500	0	55.39	12
10402	1~30號	5/14	26.5	1790	200	60.00	12
10401	1~30號	9/14	36.65	2358	200	58.88	11.9

以冠德大境興建的時間為三年，目前開價65~73萬，加上議價空間，其實價格不會很高。前幾年的建商定價幾乎讓購買的消費者在交屋前沒有任何轉手獲利的空間，興建時間假設是三年，周遭行情假設是60萬上下，成交價可能落在73~77萬，開價開到83萬左右。

冠德大境開價方式，讓最後的成交價格跟周遭的優質中古屋價格差距不大，但是基地的完整度跟到捷運距離跟建築設計都優於周遭的社區，塑造出的蠻高價值，加上每戶都可以購買一個車位，剛好景安站周遭車位購買問題也可以一併解決。

以過往的定價方式，建商大概預抓房價每年成長6%~7%，去計算出三年後成屋價格為多少;以冠德大境現在均價來看，大概預抓接下來每年2%左右而已，連物價上漲都不止這個數字了，智偉覺得這個預抓值，算是蠻可以接受的。

合適的定價配合上無須猶豫的"輕"付款方式

房地產除了價格跟地段的問題外，還有現金流的問題，常常看到業務已經提出個黃金的物件配合上幾乎無法拒絕的價格，但是買方的資金要幾個月後陸續到位，不是買方不願意買，而是Cash inflow ＆ Cash outflow沒有辦法即時接軌。

冠德大境付款方式
期別名稱	付款百分比
訂金	3%
簽約	7%
第三期款（104/10/15收取）	2%
一樓底板完成	3%
地上結構工程零付款（時間約2.5年）	0%
屋突完成	6%
申請使用執照	2%
領取使用執照	2%
辦理建物移轉登記（時間約3~3.5年）	70%
交屋	5%
累計總價款	100%

以美境2015年10月要動工的狀況來看，目前購買大概需要準備12%的現金，近期（一樓頂版完成）準備總金額大概是總價款的15%，主要是有兩年半的時間是屬於地上結構工程的部分，不需要付款，所以要處理掉舊房子去籌措資金應該是綽綽有餘。

雨遮不計價但登記

除了新店的國泰雙璽雨遮不計價但是未必登記，冠德大境雨遮不計價，但是交屋後會辦理登記，等於每戶又間接賺到1.5坪左右的總價，以一坪65估算大概是賺到了97.5萬。冠德大境搭配了優良的地理位置以及A級的規劃，輕鬆的付款方式，雨遮不計價但登記以及正確的價格定價，這些都是熱銷的黃金方程式。

值得入手嗎？

目前購買者幾乎都是在地客，就如同智偉上面提到的，價格跟周遭優質中古屋的成交價格相去不大，但是附近沒有幾個社區有那麼完善大基地，跟完整的公設規劃（迎賓門廳.遠見圖書館.健身中心.視聽影音室.空中花園..等），距離捷運的距離＆車位跟戶數的供需平衡都是社區的優勢。

具備了足夠的價格抗跌性以及不可替代性，另外施工時間3年~3年半，付款方式也很輕鬆，周遭在地客如果有換房的需求也可以慢慢出售自己的房屋，在時間差不多時，轉換到冠德大境這裡就可以了。相較於一些建案是主打價格導向，智偉覺得價格是永遠不嫌便宜的，訴求價值才會讓客戶覺得滿足，有物超所值的感覺，如果你喜歡雙和完善的生活機能，或者是你就是在地人根本不想離開雙和這個生活圈，您可以聯絡智偉，因為朋友在裡面做銷售，可以到現場瞭解更詳細的狀況。

P.S附上冠德大境各個戶別的傢配示意圖，以及樣品屋的現場實拍照，給有興趣的朋友參考！

冠德大境樣品屋照片