3 12月已經開始有不少店頭開始業績爆量成長，買氣回籠不少，桃園舊市區.三重.北市都有都有不錯的表現。一些近期供給兩房為主的社區，在104年11月交屋或許還有幾間便宜的交易紀錄，但是估計很快這個情況就會消失，均價會慢慢爬升，賣不掉的屋主會收回屋主等待選後，現在換成屋主觀望，有不少賣很久的屋主最近都解套了，不過有可能是賣在反彈相對低點。 總站重點社區的交屋資訊在10月~11月幾乎沒有，從缺了。這段時間10月~11月成交量體放大的階段，總站商圈在狀況外，意謂著需要更高的折價幅度才可以吸引到買方的注意力，我們12月再探討。 投影片13 探討區公所的三個社區的買氣都有逐漸回升，當然在現在混沌的氣氛下，偶而還是有屋主被議到回到兩年前的價格，但是現在進場的買方要取得實價登錄的價格會越來越困難，留在市場的屋主越久表示通常不是房子越爛就是超級硬漢一名。 整體成交狀況有在改善，冠徳都會通63.72萬的成交紀錄回到社區次高成交單價，略低於64萬的天花板。 投影片14 近期都會通的價格應該會縮斂到59~63萬之間居多，當然很多客戶一定還是以今年的54.82萬為出價基準，但是成功機率現在這個時間點會困難許多。現在市場上有16.5坪的冠徳都會通開價70萬，前陣子這樣的產品則是開價63萬。   投影片15 松漢大雅第一手的購買成本幾乎在44萬~48萬間為大宗，近期的成交狀況，大概第一手買者幾乎都可以成功解套，目前的問題就是流動性不足的問題。 前方一層一戶的A棟，西曬，但是成交價格最近也都上到5字頭，還創下社區次高價格55.14萬，比之前有裝潢的13F的成交單價還高。 接下來有可能銷售掉的松漢大雅物件為B1-10F ＆ B1-7F，其他還需要賣至少一年以上，因為樓層太低了，除非要在賣回4字頭，讓社區沈淪，否則沒有那麼快售出。104年松漢大雅成長了至少16.6%，要說逆勢成長也不對，因為其他社區在漲的時候，他像隻恐龍一樣，反應遲緩，現在只是回到正常價格罷了。   投影片16 天闊的中小坪數價格也是漸漸往50萬收斂，未來會慢慢回穩。智偉一直強調103~104年是信心的交易，還是有不少物件創下新高價，同時有不少物件破底。如果你購買的產品非大型接近爆量的社區，其實成交低價多半是因為消息面去影響居多，現在一篇報紙的新聞報導跟第四台名嘴就可以把屋主議到哭出來了，但是實際上台灣沒有升息的本錢，而我們從去年就聽到一堆客戶說台灣要升息，而有更多的客戶分析現在是房價高點要緩跌10年，講真的，那個很多都是網路上的空方懶人包抄襲過來的想法。 現在御寶的成交狀況，中興馥創下新高價，大直宜華創下近300萬新高單價都是顯示→資訊比較多的"有錢人"回來了，他們用行動告訴你，他們現在願意買房子，背後的理由是什麼？觀望的買方可以思考一下，難道有錢人都是笨蛋！？
結論：除了總站商圈外，大坪林.七張（扣除玉上園）.區公所都有慢慢房市反攻的氣氛，看了多年的房子以為新店房市會回到99~100年的基準點，這是不可能的！趕快把握當下吧！已經趕不上房地合一的輕型稅賦，但是現在還算是相對低點，不買可惜。
投影片14 美河市的發展是十四張商圈的重點目標，在10月前的交易單位都還算是很穩健。美河市第一次奢侈稅解禁時間在104年8月初，這讓美河市的物件供給大幅度爆量，在撰寫這篇文章的時候一共有83間在銷售，而在加上仲介在9月份~10月份銷售的部分大約有20間左右，等於第三季的供給量能達103間上下。 投影片15 103間對比美河市的量體來說，不過不到6%的數字，距離所謂的崩盤量體15%上下還距離很遠，現在屋主大幅度讓價到102年8月交屋之前的價格的原因在於整體的銷售速度太慢！以去年玉上園持續維持60間上市物件，但是每個月平均成交7~8間的速度，價格可以守得很穩，等於整年度的上市總供給達144間（60間未賣出，84間已賣出）。 當玉上園銷售速度變成每個月僅成交2~3間，這樣就有發生價格崩壞的可能，因為要在那麼多銷售物件中脫穎而出，實在太困難了，只能用價格去吸引客戶！ 而美河市現在就在進行這個過程，大型社區，無論是美河市.玉上園在銷售緩慢下，又有新的潛在物件即將上市時，交易的壓力會在屋主這方。今年度美河市10月前，僅交易掉17間（平均每月交易掉2間），但是10~11月間就交易掉16間（平均每月交易掉8間），當無法改變市場氛圍時，大幅度讓價達17%~18%就是最快取量的方式，也只有這種新中古屋且是大型社區，有辦法讓仲介大幅度渲染這個降價的氣氛。 預計這個降價的狀況還要維持一季左右才有可能減緩，價格才有機會回穩！目前會從兩房面市景先回穩，4字頭的先全面消除就會回到基本盤54~55萬的基本盤。   投影片16 湯泉一期在這段時間價格穩定，目前表現得比湯泉二期還要穩固。在104年湯泉一期跟湯泉二期的最高價格都個別刷新。三房以下的產品的單價都表現不錯，偶而可以買到50萬以下的單價，但是50萬以上的成交價格才是常態。 相較下來，其實美河市的價格目前因為大量供給被過度低估，如果社區可以接受的話，智偉推薦現在是購買美河市的好買點。   投影片17 湯泉二期的整體成交價格現在還比園上園來得高，跟美河市差不多。房地產市場其實各社區的價格常常有過度反應的狀況，松隱成交價格突破60萬，附近的美河市變成剩下4~5字頭，湯泉二期也是類似的價格。這個商圈的美河市的價格崩跌，是因為屋主要急著出脫，造成的恐慌賣盤，如果認為未來都是這個價格，智偉只能說太天真了。   成交行情探討 大鵬的價格也有微幅的修正單價下修2萬~3萬，看起來沒有很多，不過因為本身單價就比較低些，相當於修正了8%~10%，現在高樓層的成交價等於之前中樓層的成交價格。抓相似的成交狀況來看，相當於回到了102年的成交水平。
結論：關於十四張商圈，目前美河市是個極佳的買點，整體社區的評價沒有下修，但是因為屋主急於搶先售出，願意讓價的幅度達17~18％，等於用102年8月之前的價格讓售。過去103年沒有上車的朋友，可以把握這一波，以現在美河市的議價氣氛，平均一個月成交8間左右不是問題，過幾個月供給量抑制在60間上下，其實會發現接下來的屋主議價空間會越來越小。早買不但可以享受到好的價格，又可以有比較多產品可以抉擇。
2015-08-06-181952-63