今年的年後開始就可以感覺到逐漸增強的買氣，近期庫存裡的案子也陸續成交，還有同業跨區銷售長達6~7個月的專任案件也在近期終於開花結果成功出售，接到案子固然容易，困難的是要如何堅持到"正確的買方出現"。 有很多屋主已經賣到不想賣了，轉出租暫時避避風頭，一些大型社區銷售的時間也拉長到一年才有辦法成交，業務有辦法持續續約同時議價才有辦法在最後收割。 三輝墨寶 三輝墨寶目前的房價發展跟新店其他區塊迥然不同。大部分雙北的成交價都回到102年的成交水位，少數像是三輝墨寶這類型的社區居然處於逆勢上揚。對照102年這類型相對大坪數單位的價格大概成長23.34%，兩房產品則是成長7.99%。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 三輝墨寶 10503 14/15 3350 50.53 是 200 62.34 三輝墨寶 10410 6/15 1628 25.84 否 0 63.00 三輝墨寶 10409 9/15 1640 25.84 否 0 63.47 三輝墨寶 10403 9/15 1630 25.84 否 0 63.08 三輝墨寶 10206 9/15 1800 26.91 是 230 58.34 三輝墨寶 10204 6/15 2916 51.76 是 300 50.54 京澄檜道 京澄檜道社區最高價發生在104年5月，104年下半年開始就開始下修，近期還持續修正中，目前已經差不多回到102年的水準，跟103年比較起來大概下修了7%~8%。21.48坪這類型的小坪數結果僅成交54萬，表示社區房價已經無力上攻。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 京澄檜道 10503 5/14 1360 21.48 是 200 54.00 京澄檜道 10411 6/14 3350 51.98 是 400 56.75 京澄檜道 10406 6/14 2170 34.16 是 200 57.67 京澄檜道 10405 12/14 1650 25.71 否 0 64.18 京澄檜道 10312 7/14 2370 36.58 是 200 59.32 京澄檜道 10308 11/14 1565 25.71 否 0 60.87 京澄檜道 10306 4/14 2250 34.16 是 200 60.01 京澄檜道 10305 1/14 2630 36.54 否 0 71.98 京澄檜道 10205 4/14 1990 34.16 是 200 52.40 中興典 中興典跟京澄檜道的狀況差不多，以過去的狀況來看，京澄檜道的價格略在中興典之上。目前近期剛好兩個社區都是小單位成交，成交金額僅侷限在54萬上下。價格修正的狀況也相當於6%~9%。中興典房價下修時間比京澄檜道來得早，目前修正的價位在101年底至102年上半年的水平。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 中興典 10503 11/13 1460 26.82 否 0 54.44 中興典 10403 3/13 2350 39.63 是 200 54.25 中興典 10210 9/13 2190 34.91 是 180 57.58 中興典 10206 10/13 1565 39.63 是 200 34.44 上河圖 近期陸陸續續有在成交，現在這個價位市場的接受度算是蠻高的。兩房部分的價格穩住了沒有持續破底，市場兩房部分也變成零供給。三房四房低樓層目前守住46萬的地板價格，比較好的樓層可以成交到將近50萬。除了總站商圈外，目前持續破底的蛋黃區不多。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 上河圖 10503 15/29 1398 27.33 否 0 51.15 上河圖 10503 26/29 1500 25.87 是 180 51.02 上河圖 10412 2/29 2000 43.4 否 0 46.08 上河圖 10412 23/29 1735 35.41 否 0 49.00 上河圖 10409 15/29 4919 98.24 是 360 46.41 上河圖 10409 27/29 1985 34.23 是 180 52.73 上河圖 10408 8/29 2500 49.35 是 150 47.62 群星會 元利群星會已經暫時沒有供給的物件了，1月份成交的兩房，也是『時也，運也』。社區的價格回到正常的交易水平，也許屋主還眷念了過去高點的價格，買方覺得還不夠便宜，但是這個價格已經是買賣雙方能夠接受的平衡點。目前回到102年下半年的水平，單價穩定度依舊是寶橋路78巷的第一名。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 群星會 10502 10/14 1638 25.98 否 0 63.05 群星會 10405 6/14 2760 43.77 是 200 58.49 群星會 10301 10/12 2736 37.62 是 200 67.41 群星會 10211 10/12 2628 38.61 是 200 62.89 群星會 10211 10/14 2035 28.22 是 200 65.02 群星會 10210 11/14 1810 27.45 否 0 65.94 群星會 10205 2/12 2400 37.19 是 220 58.62 群星會 10201 10/14 1780 28.22 是 200 55.99 玉上園 玉上園近期大量的成交，已經將銷售時間長達一年未果急於銷售的物件密集成交，現在大坪數價格大概34.53～36萬附近，GH棟交流道面向如果我們之前整理的上市物件表所說一樣，價格最為鬆動無力，39.79~41.44萬發生在這個面向，如果買兩房面中庭（25.85坪）跟買交流道34.48坪總價是差不多的。這個面向的園上園A6-7F跟玉上園面交流道的條件也是差不多的，近期成交的價格也是相當。 社區近期的高點價為55.86萬，6字頭的成交紀錄已經有陣子看不到了。對比周遭群星會跟合環御景的價格，6字頭的玉上園對買方沒有吸引力。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 玉上園 10504 2/23 1950 43.32 是 180 40.86 玉上園 10504 7/23 1680 35.07 否 0 47.90 玉上園 10504 3/14 1558 34.63 是 180 39.79 玉上園 10504 15/27 2080 40.43 是 180 46.99 玉上園 10504 25/27 2180 40.43 是 200 48.97 玉上園 10504 2/23 1625 35.25 否 0 46.10 玉上園 10503 9/23 1900 39.28 是 180 43.79 玉上園 10503 3/27 2275 45.26 是 180 46.29 玉上園 10503 8/23 1920 39.43 否 0 48.69 玉上園 10503 12/27 2320 44.99 是 180 47.57 玉上園 10503 13/26 1850 41.63 否 0 44.44 玉上園 10503 5/14 1620 39.09 否 0 41.44 玉上園 10503 22/27 1450 25.96 否 0 55.86 玉上園 10503 7/27 1660 40.43 否 0 41.06 玉上園 10502 5/27 3200 66.64 是 180 45.32 玉上園 10502 6/27 1313 25.85 否 0 50.79 玉上園 10502 9/14 1420 34.48 否 0 41.18 台北人 台北人的價格原先就沒有特別高，從去年底到現在又開始下修。現在1200萬內兩房無車位，台北人也是個選項之一。台北人本身的漲幅就不高了，最大幅度增長的時期在於99年交屋至100年這段時期，之後就微幅上下波動，近期的成交價格等同於回到101年中的成交水平。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 台北人 10504 15/15 2100 45.1 是 160 43.02 台北人 10504 11/12 1130 27.37 否 0 41.29 台北人 10503 5/12 1150 27.07 是 170 36.20 台北人 10501 11/15 2398 54.24 是 170 41.08 台北人 10412 8/12 1330 27.07 是 160 43.22 台北人 10410 11/12 1480 27.34 是 170 47.92 台北人 10406 11/15 2800 56.88 是 170 46.24 台北人 10404 3/15 2800 56.88 是 170 46.24 台北人 10404 4/12 1250 23.5 是 160 46.38 台北人 10403 11/15 1928 35.96 是 170 48.89 台北人 10312 2/15 1850 38.21 是 170 43.97 台北人 10311 8/15 2200 42.8 是 170 47.43 幫兩房的買方整理一下，各個時間點的台北人最低入門總價： 時間點 樓層 成交總價 坪數 車位 車位價 建坪單價 10107 5F 960 23.4 無 0 41.03 10203 2F 1180 23.5 有 160 43.40 10304 7F 1250 27.37 無 0 45.67 10404 4F 1250 23.5 有 160 46.38 10504 11F 1130 27.37 無 0 41.29 價格回到101年的水平，邊間27坪型的單價跟101年23坪型單面採光的物件單價差不多。 晶華館 晶華館價格也大幅度的下修約11%上下，幾乎回到101年的水平，雖然說樺福晶華館的規格沒有說太好，但是就地點而言，算是挺保值的，智偉個人覺得現階段是超跌了。整體房地產市場的資訊還是很不對稱，一來是實價登錄還是不正確的，有很多資訊，政府人為性的選擇不揭露，少部分的物件交易雙方會作微幅價好取得貸款，一天沒有完全揭露，所得到的資訊則是片面的，不完全的資訊再透過錯誤的統計方法，對於真實想要買賣的客戶幫助還是有限。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 晶華館 10504 27/29 2558 43.04 否 0 59.43 晶華館 10501 23/29 2560 38.94 是 200 60.61 晶華館 10411 3/29 3030 47.11 是 200 60.07 晶華館 10409 5/29 2686 47.62 否 0 56.40 晶華館 10408 7/29 3606 55.07 是 200 61.85 晶華館 10403 28/29 2350 37.77 否 0 62.22 晶華館 10403 27/29 3800 48.64 是 200 74.01 晶華館 10403 27/29 3605 46.65 是 200 72.99 晶華館 10403 20/29 2838 38.92 是 200 67.78 晶華館 10210 23/29 3400 46.65 是 200 68.60 三和苑 同樣是下修至102年的交易水平，大概修正了12%左右。對照103年一般社區基本上修正10%左右差不多。好一點的修正3%~8%之間，能持平的話表現就算是優等了。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 三和苑 10502 14/15 1860 33.17 是 150 51.55 三和苑 10406 15/15 2040 33.17 是 150 56.98 三和苑 10309 3/15 3500 56.04 是 150 59.78 三和苑 10308 8/15 3732 64.06 是 200 55.14 三和苑 10303 11/15 3850 63.95 是 400 53.95 三和苑 10301 8/15 3700 64.06 是 150 55.42 三和苑 10211 9/15 3390 56.64 是 150 57.20 三和苑 10208 8/15 2068 33.17 是 150 57.82 三和苑 10203 2/15 2970 56.63 是 200 48.91 三和苑 10202 3/15 1770 33.17 是 150 48.84 松漢大雅 10F整層都轉手過一輪，近期松漢大雅交易的表現很好。屋主終於全身而退，僅賠了利息錢，收回本金，市場旁邊的電梯華廈，3000~5000萬之間，要賺錢真的很難！新店真的跟台北市不一樣，這種產品超高抗性。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 松漢大雅 10504 10/14 4280 80.34 是 360 48.79 松漢大雅 10503 10/14 3780 68.23 是 360 50.12 松漢大雅 10410 10/13 4300 71.46 是 360 55.14 松漢大雅 10410 11/14 4150 80.34 是 360 47.17 松漢大雅 10406 13/13 4100 71.45 是 360 52.34 松漢大雅 10303 8/14 4988 80.34 是 360 57.61 松漢大雅 10212 3/14 3100 68.33 是 200 42.44 松漢大雅 10207 5/14 3400 68.23 是 360 44.56 松漢大雅 10203 6/13 3450 71.46 是 160 46.04 松漢大雅 10201 11/14 4000 68.23 是 400 52.76 國泰雙璽 近期仲介開始有成交紀錄，但是多半都是屋主大賠錢。明天之後就不能換約了，今天還接到不少低樓層的屋主提到可以接受小賠換約，問題是僅有中高樓層才有機會換約，低樓層的缺點在預售屋物件中會被放大，如果連9F都得大賠錢交易，那4F.5F要賠多少才有辦法出場？要獲利可能得交屋後打持久戰！ 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 國泰雙璽 10503 9/22 3460 60.97 是 200 53.47 國泰雙璽 10402 11/22 4650 72.78 是 400 58.40 潤泰遠景 近期成交的兩房價格已經回穩至104年上半年的水準，價格目前跟春池差不多的單價，個人覺得潤泰遠景的價格應該優於春池，無論是建商或是社區規劃上面及地點方面，現在的價格真的很有吸引力。買1200萬的舊公寓不如買潤泰遠景。 剩下銷售的物件也不多，一些屋主也賣很久，但是價格開高高的，要用近期成交的價格說服現有的屋主交易，也不容易，近期成交的兩個物件，買方真的有撿到便宜。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 潤泰遠景 10504 6/20 1140 24.02 否 0 47.46 潤泰遠景 10501 3/20 1120 27.1 否 0 41.33 潤泰遠景 10403 8/20 1555 32.64 否 0 47.64 潤泰遠景 10312 15/20 1800 32.36 是 140 51.30 潤泰遠景 10312 18/20 1200 21.62 否 0 55.50 潤泰遠景 10311 14/20 1990 36.43 是 140 50.78 潤泰遠景 10309 6/20 1595 32.64 否 0 48.87 結論 新店市中心大部分的社區都下修10%左右，新店房價每年大幅度持續成長12%~18%發生在99年至103年這個區間，從104年開始有慢慢衰退的現象，到104年第三季開始有不少社區明顯下修10%，近期交易量有放大的社區會停止下跌，所以實際上產生暴跌的時間其實不長，大概維持了4~6個月左右。如果現階段還取不出交易量的社區則是意謂著潛在下修幅度遠大於10%，例如：總站商圈的碧潭捷市跟碧潭之丘，現在修正10%也是無法成交，得修正15%以上才有可能有買方願意承接。 以前1200萬預算沒有什麼電梯兩房社區可以選擇，現在至少可以多選擇台北人.園上園.潤泰遠景。另外預售屋不缺錢的話，建議持有到交屋，有機會一搏，不然近期交易應該還是賠錢居多。
