寶徠花園在104年12月有密集的成交，目前看來大部分的新店電梯大樓的成交最高點為103年，當時新店成交單價破60萬以上的電梯大樓大概破30個，破70萬的也在6~8個左右，現在則是要重新統計。 現在誠意購買客戶能夠接受的價格點位為102年的價格，屋主在102年以前購買的，稍微讓利給 "真的" 誠意付斡有洽談的客戶，基本上成交的機率也不低。 ◊ 寶徠花園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 寶徠花園 出乎意料的在去年底密集的成交，當然因為上一筆的成交紀錄停留在103年12月，讓交易的買賣方無參考的依據，不少屋主的開價還是很誇張，但是最後成交的價格顯示屋主也接受了房市低迷的事實，像是A6-9F價格開價2288萬（單價：86.24萬），最後成交價格為1700萬（單價：64.1萬），相當於74折成交，超級誇張。 在整理12月上市物件的時候，智偉大概也覺得這樣的開價成交的機率幾乎接近於零，不過看來買方能接受的價格大部分為102年的成交水平，只要業務員可以議到當時的交易水準，等到客戶都有機會結案。 整體來看，扣除成交的兩房75.68萬外，大部分的成交價格幾乎跟102年交屋前的交易價格相當，意謂著寶徠花園也跟大部分的新店社區一樣凍漲了，但是目前還沒有破壞性的價格出現，也順勢減少了幾間供給還算是穩健。一年零成交的紀錄也到此劃上句號！ 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 寶徠花園 10412 19/28 4800 82.81 是 440 52.65 寶徠花園 10412 18/28 4800 67.09 是 440 64.99 寶徠花園 10412 12/28 1880 24.84 否 0 75.68 寶徠花園 10412 9/28 1700 26.52 否 0 64.10 寶徠花園 (親友交易) 10411 20/28 3000 68.77 是 450 37.08 寶徠花園 10312 7/28 2350 26.53 是 250 79.16 寶徠花園 10310 25/28 5990 82.81 否 0 72.33 寶徠花園 10307 12/28 3356 51.9 是 460 55.80 寶徠花園 10305 8/28 1870 26.52 否 0 70.51 ◊ 玉上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 玉上園 目前有耳聞一些成交紀錄破底，目前尚未顯示出來。目前檯面下還有不少潛在賣盤。近兩個月成交6~8間左右，但是整理這個月份的淨供給還是增加的，顯示同期間又有9~11間的新上市物件上架，銷售速度還是低於供給增加的速度。 若月銷售一直持續8間以上應該會讓玉上園價格逐漸趨穩，但檢視近期銷售似乎又開始遲緩，2月份銷售時間變短許多，但是每月都會有新上市物件，這樣下去可能得拖到第二季價格才有機會落底。 ◊ 園上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 園上園 B6-22F又回來市場上了！相較於上個月增加了一筆新的供給，整體銷售狀況還是不甚理想，目前因為玉上園還在處於崩跌的狀況，玉上園.園頂的價格都變得相形失色。 近期合環御景一般面向產品的成交價格落在57~58萬間，同期的玉上園大概在45~47萬間居多，雙方價差26%，御景價格沒有多少修正，但是玉上園卻呈現巨幅下修。 由此可知，品牌跟規劃都會大大影響價格的穩定度，特別是在房市沒有那麼熱絡的時候。102年底至103年成交接近100間的玉上園，一路從4字頭衝上5字頭，部分面向達6字頭，現在真的被打回原形了。跟玉上園同為高度替代產品的園上園，現在因為這波修正，也陷入成交不易的難題。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 園上園 10501 17/26 1400 23.14 是 180 52.72 園上園 10412 17/26 2528 52.12 是 180 45.05 園上園 10408 13/26 1380 23.26 否 0 59.33 園上園 10406 9/26 2108 42.37 是 160 45.98 園上園 10404 7/26 2020 42.3 是 160 43.97 園上園 10402 9/24 2450 53.26 是 180 42.62 園上園 10311 14/26 3760 75.83 是 180 47.21 園上園 10308 23/24 1280 23.02 否 0 55.60 園上園 10306 20/26 1250 23.14 否 0 54.02 園上園 10306 17/26 1350 23.14 否 0 58.34 園上園 10306 12/26 2370 46.94 是 180 46.66 ◊ 合環御景 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 合環御景 D1-17F已經離開市場，詳細成交金額未知，揭露後會補在成交資料庫內。去年年底有合環御景跟高峰會都分別出現短期交易首次出現虧損的狀況。 現在的交易市場，短期交易基本上已經滅絕，沒有持有時間超過4年以上的耐心，請不要進來房地產市場。因為交易成本很高，另外選擇社區優劣的能力也變得很重要，未來移轉時買方會極度挑剔喔， 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 合環御景 10501 15/21 3700 60.4 是 200 57.95 合環御景 10412 7/21 2740 47.19 是 200 53.82 合環御景 10412 14/21 4720 84.94 是 400 50.86 合環御景 10410 3/22 3560 63.85 是 400 49.49 合環御景 10408 13/20 2600 43.44 是 200 55.25 合環御景 10405 20/21 3900 60.4 是 400 57.95 合環御景 10404 12/21 3830 60.4 是 230 59.60 合環御景 10404 11/20 3660 55.37 是 200 62.49 合環御景 10404 9/21 3785 59.81 是 200 59.94 合環御景 10310 8/20 2700 43.44 是 200 57.55 合環御景 10310 20/20 4150 56.59 是 400 66.27 合環御景 10310 15/22 4100 61.68 是 400 59.99 ◊ 元利群星會 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 元利群星會 在1月份智偉完成交易，交易時間兩個月。現在市場剩下一間D1-14F在銷售，委售價格也算是平實，但是尚未出售成功，目前看各大仲介也沒有在官網銷售此物件，僅剩下屋主在自售網刊登廣告。 即便到現在群星會的交易還算是很平穩，成交的價格現在約在102年的交易水平，但是幾乎也都有6字頭的水準，差異不大。這個社區的住戶對於價格還是很堅持，且有現金壓力的狀況也不多，議價不是那麼容易。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 群星會 10502 10/14 1638 25.98 否 0 63.05 群星會 10405 6/14 2760 43.77 是 200 58.49 群星會 10301 10/12 2736 37.62 是 200 67.41 群星會 10211 10/12 2628 38.61 是 200 62.89 群星會 10211 10/14 2035 28.22 是 200 65.02 群星會 10210 11/14 1810 27.45 否 0 65.94 ◊ 高峰會 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 高峰會 的投資神話已經結束，在98年到102年每年都至少有16%的成長，在103年開始呈現停滯的狀態，現在顯示價格已經開始衰退，相當回到101年底至102年初的成交水位。 以地點來說，高峰會位置在裕隆城周遭，戶數也不多，基本上中長期自住是可以考慮的。現在跟中興禮居的成交單價也相去不遠，屋齡跟捷運路程都相對優很多，自住可以入手的，兩年內想要移轉獲利勸你不要。D5-12F在103年5月成交1568萬，現在轉手只成交1488萬，扣上一些交易雜費，賠100萬是基本的。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 高峰會 10501 12/15 1488 25.63 否 0 58.06 高峰會 10411 12/15 810 13.35 否 0 60.67 高峰會 10411 15/15 1000 18.28 否 0 54.70 高峰會 10404 5/15 1800 29.44 否 0 61.14 高峰會 10403 6/15 1595 25.63 否 0 62.23 高峰會 10401 5/15 830 13.35 否 0 62.17 高峰會 10401 5/15 2628 40.25 是 150 61.57 高峰會 10312 7/15 2033 29.79 是 150 63.21 高峰會 10312 15/15 1966 31.63 否 0 62.16 高峰會 10312 7/15 1660 25.63 否 0 64.77 ◊ 三和苑 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 三和苑 近期交易的小單位也顯示成交價格下修，修正幅度約9%。過陣子我們可以重新紀錄目前破60萬.70萬的社區還剩下哪些。 現階段三和苑的上市物件價格都算是合理，但是在僅有自住客的市場交易速度很慢，未來正常銷售物件賣90~120天是很正常的事情，沒有投資客的市場會有高度流動性不足的缺點。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 三和苑 10502 14/15 1860 33.17 是 150 51.55 三和苑 10406 15/15 2040 33.17 是 150 56.98 三和苑 10309 3/15 3500 56.04 是 150 59.78 三和苑 10308 8/15 3732 64.06 是 200 55.14 三和苑 10303 11/15 3850 63.95 是 400 53.95 三和苑 10301 8/15 3700 64.06 是 150 55.42 三和苑 10211 9/15 3390 56.64 是 150 57.20 三和苑 10208 8/15 2068 33.17 是 150 57.82 ◊ 中正川普 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 中正川普 在104年末I-7F表現得意外亮眼，顯示市場是信心之戰，現在就是買方跟賣方的角力。雖然大部分的屋主價格變軟，但是還是有少部分的屋主有所堅持，而自住買方心意所屬的房子也實在不好找，如果發現就是那一間芳心所屬的房屋時，通常也有一定的加價意願，運氣好的屋主就可以爭取到不錯的價格。 整體來看，這個時間點，智偉還是不推薦中正川普，因為這個時候有很多地點不錯的房屋修正後的價格都很漂亮，選擇七張精華區還是比較好些。至少中正路東瑩建設系列，個人也會先選擇三和苑。 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 中正川普 10411 7/15 1990 33.19 是 150 55.44 中正川普 10404 3/15 2220 40.15 是 150 51.56 中正川普 10403 15/15 2151 36.53 是 200 53.41 中正川普 10312 2/15 2000 38.71 是 200 46.50 中正川普 10312 10/15 2280 38.71 是 200 53.73 中正川普 10311 15/15 2114 38.71 是 150 50.74 中正川普 10310 3/15 2970 53.11 是 200 52.16 中正川普 10307 2/15 2800 53.11 是 200 48.95 中正川普 10304 7/15 950 15.03 否 0 63.21 中正川普 10301 9/15 2320 41.46 是 200 51.13 結論 近期屋主若是有明確的銷售動機，而買方為誠意買主，雙方達成共識的點位相當於102年左右的成交水位。可以參考智偉成交資料庫的歷史資料，像是群星會現在可能就是62~65萬，而三和苑可能就是49~57萬，中正川普可能就是48~53萬，以此類推，對於某些社區而言，102年的成交價格相當於是103年成交價格的九折，而有些僅是九五折，有些則是持平，每個社區的屬性不太一樣，不過近期觀察幾乎都有103年為成交最高點的現象。現在則是依照相對點位去做折讓成交，要鼓吹買方出芭樂價成交則是太異想天開。出價100~101年的成交價位，屋主幾乎無法接受。
