最近買氣又大幅度提升，智偉最近帶看量也提升很多，得到很多交易的機會。近期松漢大雅又成交，戶別為B2-5F，購入3400萬，賣出3400萬，損失了來回的仲介費用跟持有成本。最近個人雜務真的很多，但是還是從中找出空閒，把案子喬好，順利成交。 ◊ 養心殿 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 養心殿 近期交易沒動靜，整個五峰重劃區成屋方面只有吉美君品有動靜，其他社區，看的買方一直都有，但是都不會成交。養心殿.美麗殿.長虹峰華.北新官邸的規劃都不錯，但是跟吉美君品相比，稍微遜色些，吉美君品目前成交價格63~70萬為主要成交範圍，低樓層甚至有57~58萬的紀錄。可以想見養心殿.美麗殿的開價對於高預算族群沒有半點吸引力。 【養心殿交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 養心殿 10408 7/26 7300 115.14 是 660 57.67 養心殿 10408 7/26 7300 114.59 是 600 58.47 養心殿 10404 3/26 7500 114.59 是 690 59.43 養心殿 10401 22/26 7850 115.14 是 630 62.71 ◊ 美麗殿 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 美麗殿 跟前幾個月的狀況類似，目前的產品還不算太差，開價也相對養心殿的價位保守些。但是還有沒有機會成交。87坪的產品跟吉美君品部分的坪數規劃有替代效應。 【美麗殿交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 美麗殿 10310 15/21 6750 114.48 是 380 55.64 美麗殿 10310 16/21 7186 110.76 是 380 61.45 美麗殿 10310 17/21 7246 108 是 600 61.54 美麗殿 10310 15/21 7170 111.09 是 400 60.94 ◊ 長虹峰華 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 長虹峰華 交易呈現停滯，不只養心殿.美麗殿近期無成交，長虹峰華也是一樣的狀況。這裡目前最強的建案，買方指名度最高的吉美君品價格還沒有突破性的發展，會讓整個重劃區都無法順利銷售。 【長虹峰華交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 長虹峰華 10410 2/15 4500 74.3 是 220 57.60 長虹峰華 10408 7/15 4080 74.4 是 470 48.52 長虹峰華 10401 4/15 4260 74.17 是 250 54.06 長虹峰華 10311 12/15 4900 81.87 是 470 54.11 長虹峰華 10309 13/15 5150 81.64 是 440 57.69 長虹峰華 10308 15/15 5000 74.16 是 220 64.46 長虹峰華 10203 14/15 5000 81.64 是 450 55.73 【吉美君品交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 吉美君品 10503 14/28 5350 77.08 是 440 63.70 吉美君品 10503 14/28 5600 81.7 是 440 63.16 吉美君品 10502 9/28 5400 81.74 是 440 60.68 吉美君品 10501 4/28 5730 92.66 是 440 57.09 吉美君品 10412 26/28 6900 92.65 是 660 67.35 吉美君品 10412 9/28 6230 92.66 是 440 62.49 吉美君品 10411 11/28 5555 81.7 是 440 62.61 吉美君品 10411 15/28 5478 77.1 是 460 65.08 吉美君品 10410 13/28 5298 77.11 是 460 62.74 吉美君品 10410 18/28 6366 77.06 是 720 73.27 ◊ 北新官邸 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 北新官邸 個人覺得在交屋前半年才有機會銷售，現在成交的可能性還是太低了。 ◊ 松漢大雅 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 松漢大雅 B2-5F終於成交了，3400萬買入，3400萬賣出，賠了一來一回的仲介費跟持有成本。基本上新店電梯可以投資的產品超過2500萬都算是很危險的行為。松漢大雅這樣的產品在新店非常難賣，松漢大雅弱化版的產品類似中正川普，如果覺得在市場旁邊的川普銷售已經很吃力，那松漢大雅銷售的難度大概在困難三倍以上。 主要問題： 1.總價帶的問題，周遭扣除國泰雙璽外，沒有那麼高總價的產品"群"，沒有群聚效應。周遭多半都是800~1200萬的舊公寓產品。 2.電梯跟華廈產品的單價差，類似的案例可以參考三輝墨寶大樓區跟華廈區，3400萬起跳的社區，只有個會議室跟梯間走道，是否符合3000~5000萬的買方的預期心理？如果不符合，那客戶就轉去買電梯社區，除非彼此的單價落差大到讓買方覺得心動。 【松漢大雅交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 松漢大雅 10506 5/14 3400 68.23 是 360 44.56 松漢大雅 10504 10/14 4280 80.34 是 360 48.79 松漢大雅 10503 10/14 3780 68.23 是 360 50.12 松漢大雅 10410 11/14 4150 80.34 是 360 47.17 松漢大雅 10410 10/13 4300 71.46 是 360 55.14 松漢大雅 10406 13/13 4100 71.45 是 360 52.34 松漢大雅 10303 8/14 4988 80.34 是 360 57.61 松漢大雅 10212 3/14 3100 68.33 是 200 42.44 松漢大雅 10207 5/14 3400 68.23 是 360 44.56 松漢大雅 10203 6/13 3450 71.46 是 160 46.04 松漢大雅 10201 11/14 4000 68.23 是 400 52.76 ◊ 國泰雙璽 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 國泰雙璽 已經停止交易了，預計今年第三季有機會交屋，近期的交易紀錄多半都是屋主賠錢出場。在這樣的氛圍下，現在成交價格維持在均價60萬的社區已經從過去超過30個社區大幅度驟降，像是國泰雙璽供給量壓縮在6%以下，依舊無法維持平盤的價格。 【國泰雙璽交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 國泰雙璽 10504 17/22 3280 54.92 是 200 56.08 國泰雙璽 10504 6/22 4000 64.9 是 400 55.47 國泰雙璽 10503 9/22 3460 60.97 是 200 53.47 國泰雙璽 10402 11/22 4650 72.78 是 400 58.40 第一手的購買價格在56~64萬範圍內，翻閱買賣合約書一手屋主成本多半集中在59~60萬之間為大宗，所以看過去透過仲介成交的國泰雙璽都是賠錢的，加上服務費，至少賠7%~10%之間。 ◊ 舞立方 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 舞立方 的銷售陷入困境，在高房價時期，1000萬加上複合式的空間規劃，真的是完美的組合。當時1500萬以上的預算才有辦法購入電梯兩房，這樣的變形兩房產品只需要1000萬內自然有他的利基點。但是在美河市正兩房只需要1100~1200萬，潤泰遠景正兩房只需要1200萬內的現在，舞立方的優勢已經消失。近期最大的競爭對手則是距離區公所捷運站不到兩分鐘路程的小坪數建案-捷運楓華。 【舞立方交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 舞立方 10406 5/6 960 16.49 否 0 58.22 舞立方 10404 6/6 985 16.31 否 0 60.39 舞立方 10310 3/6 1000 16.57 否 0 60.35 舞立方 10303 1/6 1300 14.54 是 225 73.93 舞立方 10303 3/6 970 16.63 否 0 58.33
