最近新店的主要銷售集中在美河市跟玉上園，可以看到玉上園的供給量已經大幅度下修至40件左右的庫存量，跟寶徠花園的供給越來越接近。 玉上園相對便宜的物件已經都被仲介賣出，現在掛在上市物件表的物件有很多都是遠高出行情，到現在尚未成功銷售出去，一定有其銷售的缺點。 ◊ 玉上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 玉上園 的供給量，在1月份我們整理的總庫存量達61~62間左右，現在降到只剩下40間，從1月~6月玉上園總銷售量已經超過42間，跟我們去年估算今年二月大概會累計80~88間潛在的總銷售量差不了太多。 目前市場普遍認為5字頭的玉上園兩房是可負擔的，4字頭的玉上園三房是很具備吸引力的，3字頭的玉上園四房是合理的，所以每個月都有至少有超過8件以上的成交紀錄。 撇除大四房的物件外，玉上園最低價出現在交流道GH棟別，價格為39.79萬。對照現在僅存的上市物件，看來要談到4字頭能成交的物件已經所剩無幾。 同時我們也製作了玉上園.園上園.園頂的上市物件表，價格方面園頂又比玉上園跟園上園高出不少，看來轉手的狀況不會太樂觀。 ◊ 園上園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 園上園 目前黃標Remark起來的物件還算是具備競爭力的產品，年底園頂即將交屋，從玉上園78巷到中興路二段的園上園，累積的供給量已經達60件，預估園頂還有不少蠢蠢欲動的賣盤，可能年底又會造成成交價格的震盪。 【園上園交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 園上園 10504 22/26 1150 23.02 否 0 49.96 園上園 10504 23/26 1930 42.37 否 0 45.55 園上園 10503 7/26 2010 46.94 是 160 39.41 園上園 10501 17/26 1400 23.14 是 180 52.72 園上園 10412 17/26 2528 52.12 是 180 45.05 園上園 10408 13/26 1380 23.26 否 0 59.33 ◊ 園頂 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 園頂 預計年底會完成交屋，智偉最近也把建案介紹的部分更新完全，現在目前釋出的12間物件被建商卡住契約，暫時無法換約，要交易可能也得透過特殊的方式進行，所以大家可以先觀察看看。價格目前超過玉上園跟園上園蠻多的，但是地理位置對照現在的開價有明顯的落差，這些物件除非議價空間達15%~20%左右否則很難得到消費者的認同。 ◊ 寶徠花園 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 寶徠花園 的成交狀況速度很緩慢，很多屋主的心態還是很高，目前社區可以考慮的房型為三房，開價跟行情的落差最小，其他的房型洽談成功的機率不高。 有些投資型的屋主當初在交屋前有機會成交，但是毀約沒有完成交易，現在市場進行修正不知道會不會後悔當初的決定呢？近期東森房屋成交的B5-9F成交價格3500萬，已經可以在成交行情資料庫跟實價登錄看到了喔！ 【寶徠花園交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 寶徠花園 10503 9/28 3500 51.9 是 230 63.01 寶徠花園 10412 19/28 4800 82.81 是 440 52.65 寶徠花園 10412 18/28 4800 67.09 是 440 64.99 寶徠花園 10412 12/28 1880 24.84 否 0 75.68 寶徠花園 10412 9/28 1700 26.52 否 0 64.10 ◊ 合環御景 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 合環御景 現階段，可納入長久自住考量的為D1-17F ＆ E2-18F，F2-16F以下的物件，會被未來建案遮蔽到，少了寶橋路至裕隆城這一帶的視野，F2面向就跟寶橋路78巷的一般三房沒有太多突出之處，而且又更鄰近高架橋，多了更多的車流聲，評估現今的F2-4F以及F2-9F的價格應該落於單價53~56萬之間會比較合適。 【合環御景交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 合環御景 10501 15/21 3700 60.4 是 200 57.95 合環御景 10412 7/21 2740 47.19 是 200 53.82 合環御景 10412 14/21 4720 84.94 是 400 50.86 合環御景 10410 3/22 3560 63.85 是 400 49.49 合環御景 10408 13/20 2600 43.44 是 200 55.25 合環御景 10405 20/21 3900 60.4 是 400 57.95 合環御景 10404 12/21 3830 60.4 是 230 59.60 合環御景 10404 11/20 3660 55.37 是 200 62.49 合環御景 10404 9/21 3785 59.81 是 200 59.94 ◊ 合環御寶 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 合環御寶 代銷已經退場，仲介可以開始進攻該社區，目前供給的產品價格開價還算ok，不過對於該社區，仲介的認識還不夠熟稔，能否把合環御寶的優勢完美的詮釋出來還有待觀察。成交行情資料庫也整理了不少第一手屋主的持有成本，對於這些物件有興趣的買方可以拉一拉資料，對照著看看。 【合環御寶交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 合環御寶 10412 27/27 6000 79.73 是 440 69.74 合環御寶 10412 2/29 5970 92.08 是 440 60.06 合環御寶 10412 8/29 5999 91.08 否 0 65.87 合環御寶 10412 2/27 6760 100.34 是 690 60.49 合環御寶 10412 27/27 8000 99.23 是 440 76.19 合環御寶 10410 23/27 6830 99.23 是 460 64.19 ◊ 高峰會 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 高峰會 現在僅剩下A3-11F在銷售，也是之前該社區開價相對比較高的物件，從去年底開始高峰會有不少交易紀錄為54~60萬之間，這樣的價格對於地理位置劣於高峰會的社區會有排擠效果。例如：中正川普或是友座藏愛.柯芬園等社區，單一社區的下修不是只會影響到該社區，是會衝擊到整個市場。去年造成市區嚴重衝擊的為美河市.玉上園，如此大的量體同時間釋放到市場上，擊垮了不少6字頭的優質社區。 【高峰會交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 高峰會 10506 6/15 3150 51.87 是 200 56.87 高峰會 10501 12/15 1488 25.63 否 0 58.06 高峰會 10411 12/15 810 13.35 否 0 60.67 高峰會 10411 15/15 1000 18.28 否 0 54.70 高峰會 10404 5/15 1800 29.44 否 0 61.14 高峰會 10403 6/15 1595 25.63 否 0 62.23 高峰會 10401 5/15 830 13.35 否 0 62.17 高峰會 10401 5/15 2628 40.25 是 150 61.57 ◊ 三和苑 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 三和苑 跟中正川普目前都維持低量供給，不過市場在104年底已經進行下修，過往64.06坪型的B1中庭面向大概成交價格約55~56萬左右，現在可能進行微幅的下修，修正幅度約9~10%，現在合理的價格大概落於50~51萬附近。現在東瑩建設系列中正商圈的物件開價都算偏高，以前在房地產熱絡時，時間拉長至半年是有機會賣出的，現在只會把買方嚇跑。 【三和苑交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 三和苑 10502 14/15 1860 33.17 是 150 51.55 三和苑 10406 15/15 2040 33.17 是 150 56.98 三和苑 10309 3/15 3500 56.04 是 150 59.78 三和苑 10308 8/15 3732 64.06 是 200 55.14 三和苑 10303 11/15 3850 63.95 是 400 53.95 ◊ 中正川普 上市物件表解析 買屋賣屋找智偉 0921-119-034 中正川普 目前供給穩定，唯一的缺點：開價太高了！現在新店一級社區的成交價格約6字頭，二級社區約5字頭，對照中正川普的地理位置開價65.21萬實在是偏高太多了，至少議價空間達到20%才有洽談的意義。 【中正川普交易行情】 地址 交屋日期 樓層 / 樓高 成交價格 坪數 車位 車位價格 建坪單價 中正川普 10411 7/15 1990 33.19 是 150 55.44 中正川普 10404 3/15 2220 40.15 是 150 51.56 中正川普 10403 15/15 2151 36.53 是 200 53.41 中正川普 10312 10/15 2280 38.71 是 200 53.73 中正川普 10312 2/15 2000 38.71 是 200 46.50
