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2月上市案件整理-三輝君匯.中興馥.長虹峰華.園上園
園上園這陣子供給去化掉一些，已經呈現低供給量的狀況。社區目前釋出案件在5間左右。總社區釋出量不到2%。園上園相對優勢的條件就是A6.B6.A3.B3.以及A7.B7的高樓層，對照我們之前的成交價格，目前定價偏高，大四房（75.83坪）得打折到85~86折才到行情價位。 不過還算是
2月上市案件整理（寶徠花園.高峰會等5指標社區）
寶徠花園目前兩房三房產品各有一間釋出，暫時銷售停滯。在交屋結束後至今沒有成交半間。但是這是暫時，除非寶徠花園的價值在西華館.晶華館高樓層之下，未來的角度看現在至少A2-17F.A1-22F.B1-16F都是一時之選的好物件，委售價也不誇張。 合環御景去化速度很慢，像是2011年，
2014年1月份新店區市場移轉量
由移轉件數來看現在是比102年.101年的同期間好很多，僅次於100年的同期。100年的1月反應了五都選舉的銷售盛況，不過那時候安坑移轉件數的比重沒有那麼高，現在有較高的比例是來自安坑的交易移轉量。 看現在信義.永慶店頭數跟成交行情的資料。安坑那邊開店還是大有可為。市中心相對難成
2月上市案件整理-碧潭之丘.萬盟天品.養心殿.美麗殿
碧潭之丘目前有4間委售，對比現在碧潭有約動輒64萬起跳，最高76.92萬的恐怖單價，相對實惠很多。路口的極麗13F也已經有成交57萬的單價出現。 萬盟天品目前二手市場也開始出現物件，委賣開價在70萬內都不算是太芭樂的開價。也是跟北新官邸同關係企業出品，得房率相當不錯的產品。 相關
2月上市案件整理-舞立方.御藏
關於御藏的介紹（ 點我 ），關於舞立方的介紹（ 點我 ）。目前舞立方的釋出降低到只有4間，目前繳交款項約在165~178萬之間，隨著繳交款項的提升，會有越來越多屋主選擇不賣或是調整價格。 另外御藏目前有三間兩房在銷售，售價都比智偉當初銷售的價格明顯高出很多。現在的開價比較偏向現在
![2014年1月份成交行情探討 [七張商圈] 縮圖](https://img.0921119034.com/2014-02-07-235314-53.jpg)
2014年1月份成交行情探討 [七張商圈]
這幾天有空會補完行情探討，七張商圈目前還是新店市中心均價最高的地方，不論是電梯大樓或是明德路等熱門道路的公寓都是。 西華館目前最高價格已經突破70萬了，成為繼寶徠花園.合環御寶.啟昇之星.碧潭有約外，第五個破70萬的社區。 跟永春的捷運共構案維持約1/2價的關係，購買西華館的客戶
![2014年1月份成交行情探討 [大坪林商圈] 縮圖](https://img.0921119034.com/2014-02-07-183355-19.jpg)
2014年1月份成交行情探討 [大坪林商圈]
整理了2013年12月跟2014年1月成交狀況。這段時間表現比較亮眼可以算是小套房型產品供給較多的社區：啟昇之星.西華館.冠德都會通.碧潭有約。 記得一個月前，智偉的朋友跟我說，聽說碧潭有約已經破76萬了，我想：「該不會又是小道消息吧？』在這個月已經證實了，已經創社區新高價76.
房仲在做什麼（1） - 你是哪種房仲？
之前智偉寫了一系列關於房屋仲介業務平日在做甚麼，大概是2012年左右的事情。最近會找些空閒時間去做一些系列的新寫作（畢竟健全一個人的邏輯思考最簡單的事情就是寫作，另外要認識更多優秀的業務的方法就是主動伸出雙手釋出善意）。智偉預計每個月至少寫一篇這個專題的文章。 我想在2014年是
洲子洋上河園上市物件表（2014/01/27版本）
近期洲子洋重劃區又比較熱絡了！之前有陣子過熱，約在7~8月左右。水岸區很快就有屋主自售破50萬的消息，在去年11~12月比較冷清，近期因為一些新案推出的因素，又有不少客戶在詢問。 整理一下目前上市案件給有需要的朋友參考，智偉接了幾間市場上比較有競爭力的產品。 【上河園中庭面向跟麗
1月上市案件整理（三和苑.合環御景.國泰雙璽.松漢大雅.長虹峰華.舞立方）
目前國泰雙璽釋出的案件的售價都很合理，除了有筆委受單價83萬偏高外，其他都在可以接受範圍內。不過距離國泰雙璽施工完畢還有很長的時間，目前仲介消化案子的能力還不足以快速去化這個社區，但是個人是覺得這個產品的規劃比五峰重劃區的很多產品都來得好，除了光明街的路小條了點外，沒有多大的問題
1月上市案件整理-寶徠花園
目前寶徠花園的釋出有稍微增加一些，不過整個社區跟玉上園接近40件的供給比較起來，真的少太多了。僅有約2.86％的住戶釋出而已。 以一般新店的房屋『合理開價』，會讓客戶較為正常頻率出價的設定開價為成交行情的往上開8%~12%，但是寶徠花園的總價比較高，以智偉的過往經驗來說，普遍是往
目前預售屋實價登錄的問題
最近查實價登錄可以看到寶橋路78巷跟寶橋路85巷的大量成交資訊，稍微有點概念的朋友就知道，是玉上園跟寶徠花園的交屋所帶來的第一手資訊。 以寶徠花園的部分來說，目前可以看到的部分的交屋時間都是102年11月，登記的是海悅代銷當初銷售的第一手買賣成交價，坪數為交屋後修正的真實坪數狀況
1月上市案件整理-玉上園
光玉上園就可以單獨寫一篇上市物件表整理了！目前玉上園的供給量相當於寶徠花園全盛時期的供給狀況。目前市場約接近40件左右，看起來蠻多供給的，但是想想看這個社區的量體本來就是寶徠花園的近4倍之多，換算整個物件釋出率才3.69%而已！ 閱讀底下的表單可以搭配上次智偉整理的社區平面資料
2014年，關於智偉的一些目標跟想法
大家好，在2013年底智偉換了這個網路平台，廢棄了原先使用的blogger。2014年剛好進行新的開始，也說說我對這個寫作平台的一些看法。 坊間已經有不少同業進行寫作，但是寫作是否會增加客戶對自己的認同度，對業績是否會有明顯成長這倒是未必的！更別說每年都有不少的網站荒廢掉。原本一
1月上市案件整理（園上園.高峰會.群星會.中興馥.三輝君匯）
最近比較忙碌，上市物件表有點delay。園上園跟台北人可以反映目前進入七張商圈三房的基本門檻。可以看得到目前市場園上園的開價有逐漸往上調整的趨勢。 即便最後不會成交那麼高的價格，但是要花不少心力去跟屋主溝通，經營這個社區的仲介還有很長的路要走。 其他群星會跟高峰會沒有太大的差異，
文山指標建案-靜心文匯
近期智偉去看了文山區的新建案-靜心文匯，蠻早之前就有聽朋友說過這個案子，當初看到外觀直覺：『文山區的寶徠花園？』 到現場看到模型之後，智偉有不一樣的想法。在外觀的石材修飾上相對低調內斂。比起新店的寶徠花園，靜心文匯的訴求比較不一樣。 智偉賣了蠻多間的寶徠花園，寶徠花園給人的感覺，
玉上園交屋後詳細坪數資料（完整版）
門牌跟坪數很多，一個一個整理花了不少時間。準備下方的第一張圖跟第二張圖，就可以隨身攜帶在身上。 帶看這種大型社區相當是一般社區三倍的戶數量，格局也不是一時間可以記清楚的，這些小簡報就派上用場了。 若是沒有攜帶外出的需求，僅是要在店頭跟客戶介紹，也可以直接使用下面的三張圖表，會更清
玉上園交屋後門牌坪數整理（A.B.E.F.G棟）
整理了玉上園交屋後的門牌跟坪數狀況，目前手上有A.B.E.F.G的平面圖，門牌跟坪數已經標註上去。另外C.D.H目前手上沒有平面圖，可能僅能做個簡易圖表去標示。 雖然目前玉上園帶看的規矩很多，十分的不方便，目前不但是七張最大供給的社區，也是新店市中心最大的電梯供給案源，多瞭解一點
2013年12月份新店區市場移轉量
2013年結束了，以總移轉量來看是比去年好上很多。即便是我們對於 玉上園 以及 美河市 稍做些修正，保守估計也比去年增加15%左右的移轉件數。 但是這意味著仲介的成交生涯變得比較好。因為仲介公司本身佔市場的市佔率約20%～23%左右而已。再加上安坑區域跟新店市中心的分隔，所以新店
新店指標建案-碧潭之丘
已經是一年半前的推案了。2012年夏天的推案，基地位置在北宜路一段105巷跟能仁路交叉口的位置。最近剛好有機會得到網友給予的資料就順便建檔，給予未來有需要的朋友可以快速瞭解此建案。 新店這類型復合式建築的產品沒有很多，區公所商圈有舞立方，碧潭總站商圈則有碧潭之丘。碧潭之丘主推為2
2013年重要社區總整理（七張商圈-合環御品.御景.台北人.禮居.圓圓園.現代君址）
預計下篇文章我們就可以探討完七張商圈，現實生活中有很多Puzzle，顛覆我們的常態思維。像是這次探討的圓圓園.現代君址社區在102年的表現，超過我們認識的很多熱門區域。當然有很大的一個原因是因為他們先前沈寂已久，價值被低估，當整個市中心在上漲時，他們的價值會讓買方去接受，產生很高
2013年重要社區總整理（七張商圈-園上園.御之禮.新店感應.西華館）
今天智偉又整理了幾個社區，昨天看到了寶徠花園.群星會.晶華館，覺得好像一年持有上漲率10%好像是小菜一疊，其他新店的社區一定都有如此表現嗎？ 『園上園』 - 在估算99年至102年的平均年化報酬率有到16%左右，不過看101年到102年這個區間恐怕要很失望。兩房很早就站上50萬了
12月上市案件整理（群星會.三和苑.御景.高峰會.園上園）
這個月已經過了一半了，目前七張商圈重點電梯大樓供給感覺下降蠻多，寶徠花園跟群星會都呈現大幅度的下降。 御景之前還有不少間60坪型的產品，目前在這半年左右，依序消化完畢，目前僅剩下三房跟標準四房產品，大四房（59 & 60坪）產品已經完銷。 完銷的下一步就是看到餘留下來的案件一定
【寶徠花園交屋系列】驗屋交屋體驗
【寶徠花園交屋系列-B6主臥房看出視野】 各位好，很久沒有介紹寶徠花園了。今天智偉陪朋友去進行驗屋交屋的行程。還記得7月時賣的兩房嗎？今天我們去進行交屋。 在10月的時候智偉也去參加過新北市蘆洲的社區交屋，當時建商是派兩個人員進行驗屋的工作。今天對比寶徠建設的驗屋，真的覺得寶徠